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冷链仓库成为新投资热点,国内高标仓库将迎来快速且长远的发展

2020-09-01

    近日,戴德梁行发布研究报告——《2020年二季度中国物流地产市场回顾》。报告显示:受益于复工复产的进程加快以及宏观政策的支持,2020年第二季度中国经济增长由负转正,GDP同比增长3.2%。

    上半年实物商品网上零售额人民币43481亿元,同比增长14.3%。以线上生鲜超市为例,2020年上半年活跃用户同比大增69.8%,推动了对核心城市的配送服务和仓库(尤其是冷链仓库)租赁需求的扩张。冷链仓库成为新的投资热点。从区域看,东部、中部、西部地区物流活动均保持活跃,西部地区回升势头更强。

                                             

     截止二季度,中国内地共约73万平方米新增供应入市。内地高标仓库整体空置率环比上升0.4个百分点至12.5%。内地市场平均租金与上季度基本持平为34.9元每平方米每月,同比略降0.6%。香港优质物流仓储存量总计约2960万平方英尺,整体空置率与一季度持平为3.1%,平均租金环比下降7.5%至12.8港币每平方英尺每月。台湾优质物流仓储累计约74.8万坪(约247万平方米)。参考租金行情约新台币500-600元/坪/月。

     2020年第二季度全国物流市场区域概览

    根据二季度交易数据显示,商务服务、物流地产开发和电商/快运快递是排名前三行业。受疫情影响,物流地产投资者在区域选择上更加谨慎;华东地区物流用地更受物流地产开发商关注,主要集中江苏省苏州、无锡、徐州和镇江,安徽省合肥和芜湖。

    受限于物流用地供给,核心城市物流用地一地难求,三四线城市仍有物流用地供应。受全球疫情和外部不确定因素增加影响,投资机构在物流土地获取的策略上较往年更为谨慎,核心城市及周边物流土地因稀缺性,租赁需求稳定和抗风险强,则更受投资机构所关注。而从二手交易物业来看,拥有稳定出租率、长期租约、优质租户和优势区位的二手高标仓库成为投资市场炙手可热的资源。

     随着中国国内经济增速回升,大量的资本持续涌入中国高标仓库市场。二季度中,普洛斯完成交易一支150亿元收益基金(GLPCIFI),该基金投资收益主要是来自长三角、京津冀和华中等地区18个城市的收益设施。乐歌和LaSalle共同筹集15亿美元资金,将进一步投入开发,服务于北京、上海、广州及中国西部核心区域内的高标物流仓库设施。JP MORGAN和新宜在中国设立合资平台,投资上海、苏州和南京周边高标物流设施。

    2020年4月30日,证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。戴德梁行大中华区研究部主管林荣杰表示:“这标志着境内基础设施公募REITs试点正式起步。试点通知将为物流产业规模化发展解开束缚,为产业发展提供有效的融资工具提供新的通路。随着物流REITs试点推行,在巨大资金支持下,相信国内高标仓库将迎来快速且长远的发展。”

     戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊指出:“随着企业复工复产稳步推进,产能亦逐步恢复,企业加快转型升级,因此物流相关固定资产投资有所增加。随着各大生鲜类和配送平台业务不断在核心城市扩大,短期会加快带动对核心城市及周边仓库问询及租赁需求,尤其是冷链仓库,已成为当下炙手可热的新投资风向。”